swisNot - Le réseau notarial suisse
  • Home
  • Studi notarili
  • Notai
  • Campi di attività
  • International
  • Premio swisNot
  • Pubblicazioni
  • Contatto
  • Italiano
    • Français
    • Deutsch
    • English
  • Menu Menu

/ Campi di attività / Diritto immobiliare

Proprietario diretto o a nome di una società

Proprietario diretto o a nome di una società: pro e contro del contesto intercantonale o internazionale

Robert-Pascal FONTANET, notaio in Ginevra e Philippe FRESARD, notaio e avvocato in Berna

Esistono due modalità di proprietà di un bene immobile, ossia direttamente a proprio nome o tramite una società controllata. Nel primo caso trionfa la semplicità, ma è sempre l’ipotesi preferibile? Adottando la seconda soluzione, si trasforma, nel proprio patrimonio, un bene immobile in beni mobili, ossia in azioni o quote della società. Se il domicilio, la società e l’immobile sono siti nel medesimo luogo, le conseguenze non saranno probabilmente significative, almeno in Svizzera.

Dal punto di vista fiscale, generalmente risulta più vantaggioso essere il proprietario diretto, piuttosto che tramite una società, e per questo motivo, volendo sfruttare diversi vantaggi fiscali, svariate società immobiliari sono state liquidate nel periodo tra il 1995 e il 2003. D’altro canto, le conseguenze possono essere completamente diverse, e particolarmente rilevanti, laddove si operi in un contesto internazionale.

Diritto civile

Qualora si sia proprietari di un immobile, le norme di diritto civile che si applicano sono spesso quelle del luogo in cui è situato questo immobile. Pertanto, laddove foste proprietari di un appartamento in Costa Azzurra, sarà il diritto francese a determinare chi siano, a tale riguardo, gli eredi, il margine di manovra per indicarne altri e le formalità necessarie al trasferimento o alla suddivisione.

Va sottolineato che nel diritto svizzero è lecito concludere un patto successorio con i propri eredi e di convenire, in tutta libertà, come regolare la successione. Potrete dunque attribuire i vostri beni, quindi l’appartamento, a chiunque, senza rischiare alcun ricorso dopo il decesso. Di contro, una simile procedura è ammessa solo in minima parte nel diritto francese, almeno per i proprietari diretti.

Sempre restando nell’ambito del diritto svizzero, è possibile nominare un esecutore testamentario che avrà il potere di vendere i beni da solo, secondo le istruzioni impartite o a propria discrezione, pur in caso di mancato consenso degli eredi. Anche in questo caso il diritto francese non prevede tale facoltà in materia immobiliare, qualora sia presente un erede legittimario.

Di contro, qualora il bene immobile sia di proprietà di una persona giuridica di cui il defunto detiene delle quote o azioni, sono queste ultime a rientrare nella successione e non il bene immobile in quanto tale. Dette quote o azioni costituiscono beni mobili, soggetti al diritto applicabile nel luogo di domicilio del defunto o meglio ancora al diritto indicato nel testamento, nel caso di soggetti di nazionalità straniera! Si può in tal modo godere di una maggiore flessibilità, sconosciuta al diritto civile applicabile nel luogo in cui è sito l’immobile.

Diritto fiscale

In questa ipotesi, la costituzione di una società immobiliare può rivelarsi estremamente interessante anche dal punto di vista fiscale.

In effetti, in Svizzera non esiste più l’imposta sulle successioni o sulle donazioni a carico del congiunto e in tutti i cantoni, ad eccezione di Appenzell (AI), Neuchâtel e Vaud, neppure i discendenti sono soggetti a imposizione fiscale. Nel cantone di Soleure e nei Grigioni, esiste un’imposta ridotta sulla massa successoria. Per giunta, gli abbuoni sono considerevoli e i diritti applicati sono piuttosto contenuti rispetto a quanto avviene all’estero.

Il diritto tributario francese prevede, ad esempio, che gli eredi in linea diretta debbano versare dal 5 al 40% delle imposte, dedotti gli abbuoni! Dal 22 agosto 2007 è esonerato il coniuge sopravvissuto.

Si noti altresì che le convenzioni internazionali tese a evitare la doppia imposizione in materia successoria non si applicano alle donazioni, pertanto è auspicabile la massima prudenza.

Costi e formalità

Per beneficiare dei suddetti vantaggi, bisogna disporre di una società immobiliare (SCI, société civile immobiliare) in Francia, costituita possibilmente con l’ausilio di un notaio francese (con un costo nell’ordine di 2’500 euro).
Qualora si sia optato per questa soluzione al momento dell’acquisto, non vi saranno costi aggiuntivi. Di contro, laddove foste già proprietari di un bene che intendete trasferire alla nuova società SCI, dovrete prevedere dei costi aggiuntivi. Costi che tuttavia restano ragionevoli perché ammontano a circa 7’500 euro (costi di costituzione e trasferimento) per un immobile del valore di 300’000 euro.

Conclusione

La costituzione di una persona giuridica affinché detenga beni immobili può rivelarsi interessante, soprattutto se detti beni sono siti in un paese in cui il diritto civile è più stringente e/o in un paese o un cantone dove il diritto tributario è meno favorevole rispetto a quello del proprio domicilio. Anche laddove non aveste pensato subito a questa soluzione, oggi potrebbe valere la pena riconsiderare questa opzione.

Per trovare la soluzione ottimale, consultate il vostro notaio.

Ginevra e Berna, 01/01/2011

Consultare

  • Audit ambientali su cessioni e acquisizioni
  • La modifica dei termini di prescrizione del contratto
  • Diritto immobiliare

Campi di attività

  • Diritto della famiglia e successorio
  • Diritto immobiliare
  • Diritto societario
  • Fondazione, associazone, trust
  • Diritto tributario
  • Parere legale, consulenza
  • Atti vari

swisNot, la rete notarile svizzera, il vostro partner nelle questioni legali e fiscali. swisNot comprende 16 uffici in 26 località di 13 cantoni, con un totale di 50 notai e circa 300 collaboratori qualificati.

Contatto

Me Philippe Frésard, MLE
Kellerhals Carrard Berne
Effingerstrasse 1
CH-3001 Berne

+41 58 200 35 66

+41 31 390 25 64

Link

swisNot è co-fondatore di Lexunion (International Legal & Notarial Strategies), una federazione internazionale di reti nazionali di professionisti legali e fiscali al servizio di privati e aziende.

© Copyright - swisNot | Powered by Tris Informatique Sàrl
Collegamento a: Audit ambientali su cessioni e acquisizioni Collegamento a: Audit ambientali su cessioni e acquisizioni Audit ambientali su cessioni e acquisizioni
Scorrere verso l’alto Scorrere verso l’alto Scorrere verso l’alto
Gestione del consenso ai cookie
Per fornire le migliori esperienze, utilizziamo tecnologie come i cookie per memorizzare e/o accedere alle informazioni del dispositivo. Il consenso a queste tecnologie ci consentirà di elaborare dati quali il comportamento di navigazione o gli ID univoci su questo sito. Il mancato consenso o la revoca del consenso possono influire negativamente su alcune caratteristiche e funzioni.
Funzionale Always active
La memorizzazione o l'accesso tecnico sono strettamente necessari per consentire l'utilizzo di un servizio specifico esplicitamente richiesto dall'abbonato o dall'utente di Internet, o al solo scopo di trasmettere una comunicazione su una rete di comunicazione elettronica.
Preferenze
La memorizzazione o l'accesso tecnico sono necessari per lo scopo legittimo di memorizzare preferenze non richieste dall'abbonato o dalla persona che utilizza il servizio.
Statistiche
Memorizzazione o accesso tecnico utilizzato esclusivamente a fini statistici. Memorizzazione o accesso tecnico che viene utilizzato esclusivamente a fini statistici anonimi. In assenza di una citazione, di un adempimento volontario da parte del vostro provider di servizi Internet o di registrazioni aggiuntive da parte di terzi, le informazioni memorizzate o recuperate per questo unico scopo non possono essere utilizzate per identificare l'utente.
Marketing
La memorizzazione o l'accesso tecnico sono necessari per creare profili di utenti Internet al fine di inviare pubblicità, o per tracciare l'utente Internet su un sito web o su più siti web con finalità di marketing simili.
Manage options Manage services Manage {vendor_count} vendors Read more about these purposes
Vedere le preferenze
{title} {title} {title}