{"id":5198,"date":"2021-05-15T14:14:34","date_gmt":"2021-05-15T13:14:34","guid":{"rendered":"https:\/\/swisnot.trisdemo.ch\/domaines\/propriete-en-nom-ou-en-societe-copy\/"},"modified":"2021-05-31T17:07:57","modified_gmt":"2021-05-31T16:07:57","slug":"audit-ambientali-su-cessioni-e-acquisizioni","status":"publish","type":"portfolio","link":"https:\/\/www.swisnot.ch\/it\/domaines\/audit-ambientali-su-cessioni-e-acquisizioni\/","title":{"rendered":"Audit ambientali su cessioni e acquisizioni"},"content":{"rendered":"\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" id=\"style-css-av-378y8m-8d59eba8ef38061d0f79d2d8ce8435c5\">\n.avia-section.av-378y8m-8d59eba8ef38061d0f79d2d8ce8435c5{\nbackground-repeat:no-repeat;\nbackground-image:url(https:\/\/www.swisnot.ch\/wp\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/Droit-Immobilier-_-swiNot.jpg);\nbackground-position:50% 0%;\nbackground-attachment:scroll;\n}\n<\/style>\n<div id='av_section_1'  class='avia-section av-378y8m-8d59eba8ef38061d0f79d2d8ce8435c5 main_color avia-section-default avia-no-border-styling  avia-builder-el-0  el_before_av_heading  avia-builder-el-first  full-width avia-full-stretch avia-bg-style-scroll av-minimum-height av-minimum-height-75 av-height-75  container_wrap fullsize'  data-section-bg-repeat='stretch' data-av_minimum_height_pc='75' data-av_min_height_opt='75'><div class='container av-section-cont-open' ><main  role=\"main\" itemprop=\"mainContentOfPage\"  class='template-page content  av-content-full alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-5198'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>\n<section  class='av_textblock_section av-kosl4xbp-0418cb987936bcf2c3ea5ae11805fce1 '   itemscope=\"itemscope\" itemtype=\"https:\/\/schema.org\/CreativeWork\" ><div class='avia_textblock header-text trs-animation animate__fadeInUp'  itemprop=\"text\" ><div class=\"header-text-container\">\n<div class=\"title-container\">\n<h1><\/h1>\n<\/div>\n<div class=\"path-container\"><a href=\"https:\/\/swisnot.ch\/it\/campi-di-attivita\/\">\/ Campi di attivit\u00e0<\/a><a href=\"https:\/\/swisnot.ch\/it\/domaines\/diritto-immobiliare\/\"> \/ Diritto immobiliare<\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/section>\n<\/div><\/div><\/main><!-- close content main element --><\/div><\/div><div id='after_section_1'  class='main_color av_default_container_wrap container_wrap fullsize'  ><div class='container av-section-cont-open' ><div class='template-page content  av-content-full alpha units'><div class='post-entry post-entry-type-page post-entry-5198'><div class='entry-content-wrapper clearfix'>\n\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" id=\"style-css-av-kov7xz34-cba8152e5de14fefaba3043c24a4326e\">\n#top .av-special-heading.av-kov7xz34-cba8152e5de14fefaba3043c24a4326e{\npadding-bottom:10px;\n}\nbody .av-special-heading.av-kov7xz34-cba8152e5de14fefaba3043c24a4326e .av-special-heading-tag .heading-char{\nfont-size:25px;\n}\n.av-special-heading.av-kov7xz34-cba8152e5de14fefaba3043c24a4326e .av-subheading{\nfont-size:15px;\n}\n<\/style>\n<div  class='av-special-heading av-kov7xz34-cba8152e5de14fefaba3043c24a4326e av-special-heading-h1 blockquote modern-quote  avia-builder-el-2  el_after_av_section  el_before_av_hr  avia-builder-el-first  trs-special-underline'><h1 class='av-special-heading-tag '  itemprop=\"headline\"  >Audit ambientali su cessioni e acquisizioni<\/h1><div class=\"special-heading-border\"><div class=\"special-heading-inner-border\"><\/div><\/div><\/div>\n\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" id=\"style-css-av-koppn431-54bb785ae51108e53f5000dda3332219\">\n#top .hr.hr-invisible.av-koppn431-54bb785ae51108e53f5000dda3332219{\nheight:30px;\n}\n<\/style>\n<div  class='hr av-koppn431-54bb785ae51108e53f5000dda3332219 hr-invisible  avia-builder-el-3  el_after_av_heading  el_before_av_three_fourth '><span class='hr-inner '><span class=\"hr-inner-style\"><\/span><\/span><\/div>\n\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" id=\"style-css-av-132456d-47db9f48863854cc7017ddb1d083ebb4\">\n.flex_column.av-132456d-47db9f48863854cc7017ddb1d083ebb4{\nborder-radius:0px 0px 0px 0px;\npadding:0px 0px 0px 0px;\n}\n<\/style>\n<div  class='flex_column av-132456d-47db9f48863854cc7017ddb1d083ebb4 av_three_fourth  avia-builder-el-4  el_after_av_hr  el_before_av_one_fourth  first flex_column_div av-zero-column-padding  '     ><section  class='av_textblock_section av-kopppfu0-6b3db85f97d136a5a48653d9e3338d83 '   itemscope=\"itemscope\" itemtype=\"https:\/\/schema.org\/CreativeWork\" ><div class='avia_textblock'  itemprop=\"text\" ><h3><strong>Audit ambientali su cessioni e acquisizioni (due diligence ambientale)<\/strong><\/h3>\n<p>Robert-Pascal FONTANET, notaio in Ginevra e Philippe FRESARD, notaio e avvocato in Berna<\/p>\n<h3><strong>1. Di che si tratta?<\/strong><\/h3>\n<p>Per determinare il prezzo di un bene immobile o di un&#8217;impresa, \u00e8 necessario conoscerne le caratteristiche e, in particolare, gli eventuali difetti.<\/p>\n<p>Tra questi ultimi esiste il rischio di inquinamento che \u00e8 andato assumendo un&#8217;importanza sempre pi\u00f9 significativa, giacch\u00e9 non interessa soltanto i rapporti tra le parti, ma \u00e8 oggetto di una precisa regolamentazione da parte del diritto pubblico in costante evoluzione, in senso restrittivo.<\/p>\n<h3><strong>2. I fondamenti legali<\/strong><\/h3>\n<p>Sebbene i principali standard sul piano tecnico siano di derivazione americana, questo ambito \u00e8 oggetto di una norma ISO (ISO 14010: Linee guida per l&#8217;audit ambientale. Principi generali) e di diversi atti legislativi. Si tratta nello specifico di:<br \/>\n&#8211; Legge federale del 7 ottobre 1983 sulla protezione dell&#8217;ambiente, in particolare dopo le modifiche entrate in vigore in data 1 novembre 2006 (LPE, RS 814.01),<br \/>\n&#8211; Ordinanza del 27 febbraio 1991 sulla protezione contro gli incidenti rilevanti (OPAM, RS 814.012),<br \/>\n&#8211; Ordinanza del 26 agosto 1998 sui siti contaminati (OSites, RS 814.680).<\/p>\n<h3><strong>3. Fattori da esaminare<\/strong><\/h3>\n<p>Riportiamo di seguito un riepilogo dei principali fattori da sottoporre a un perito in relazione all&#8217;acquisizione di un terreno, di un edificio o di una fabbrica:<br \/>\n&#8211; inquinamento del suolo e del sottosuolo, rischi di contaminazione ambientale;<br \/>\n&#8211; presenza di amianto, metalli pesanti o radioattivi nelle strutture;<br \/>\n&#8211; rischi idrogeologici;<br \/>\n&#8211; rispetto delle norme e delle caratteristiche degli edifici in materia di sicurezza, igiene, rischi sismici e di incendio;<br \/>\n&#8211; o ancora, scarti ed emissioni delle installazioni.<br \/>\nPer determinare la ripartizione delle spese tra i responsabili nel quadro di un&#8217;eventuale (futura) controversia, pu\u00f2 risultare utile richiedere all&#8217;esperto di datare i fattori inquinanti.<\/p>\n<h3><strong>4. I problemi pratici pi\u00f9 frequenti<\/strong><\/h3>\n<p>La presenza di amianto dovrebbe essere verificata in tutti gli edifici costruiti prima del 1991, giacch\u00e9 questo metallo era stato sovente mescolato ad altri materiali in passato. Se i terreni inquinati generino dei costi aggiuntivi significativi in fase di scavo.<br \/>\nIn aggiunta, le cisterne interrate sono spesso causa di inquinamento per le perdite dovute all&#8217;invecchiamento delle strutture. La presenza di rifiuti speciali (ad esempio vecchi neon, vernici al piombo) costituisce una minusvalenza latente.<br \/>\nIn ultimo, i rischi connessi allo sfruttamento (non conformit\u00e0 delle installazioni, rischio di esplosione) devono essere oggetto di analisi in fase di acquisizione di un&#8217;impresa.<\/p>\n<h3><strong>5. Perch\u00e9 verificare i risultati di un audit?<\/strong><\/h3>\n<p>Ma non deve bastare la presentazione di una certificazione di audit da parte del venditore per rassicurare l&#8217;acquirente, che dovr\u00e0 invece richiedere una verifica dell&#8217;audit stesso per stabilire ad esempio:<\/p>\n<p>&#8211; Per comprendere:<br \/>\n&#8211; quali siano stati i documenti forniti al primo auditor;<br \/>\n&#8211; quali prelievi siano stati effettuati e quali analisi compiute dall&#8217;auditor;<br \/>\n&#8211; quali ragionamenti sottendano le conclusioni e i risultati.<\/p>\n<h3><strong>6. Come procedere?<\/strong><\/h3>\n<p>Laddove riteneste necessario un audit ambientale, si dovr\u00e0 innanzitutto formulare chiaramente lo scopo dell&#8217;audit stesso e l&#8217;incarico dell&#8217;auditor, senza dimenticare di informarsi su eventuali evoluzioni sul piano giuridico che potrebbero modificare i costi da sostenere.<\/p>\n<p>Si dovr\u00e0 poi fornire all&#8217;auditor una documentazione di base quanto pi\u00f9 completa possibile.<\/p>\n<p>Spetter\u00e0 all&#8217;auditor definire, da un lato, i rischi prevedibili e, dall&#8217;altro, le misure da implementare e i potenziali costi nel quadro delle norme federali e cantonali, talvolta anche comunali, applicabili all&#8217;immobile o all&#8217;impresa.<\/p>\n<p>In generale, il tempo richiesto per l&#8217;ottenimento di una simile perizia varia da una settimana a un mese. Se lo si considera alla luce degli impegni finanziari in gioco, che spesso ammontano a diverse centinaia di migliaia se non milioni di franchi, il costo dell&#8217;audit resta pi\u00f9 che ragionevole.<\/p>\n<p><em>Si consiglia di rivolgersi al proprio notaio che potr\u00e0 innanzitutto definire il quadro giuridico in cui si inserisce il problema e consigliare un perito competente.<\/em><\/p>\n<p>Ginevra e Berna, 09\/01\/2011<\/p>\n<\/div><\/section><\/div>\n\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" id=\"style-css-av-2o0v39-10201a0b79540da5b99e31f363a9651e\">\n.flex_column.av-2o0v39-10201a0b79540da5b99e31f363a9651e{\nborder-radius:0px 0px 0px 0px;\npadding:0px 20px 0px 20px;\n}\n<\/style>\n<div  class='flex_column av-2o0v39-10201a0b79540da5b99e31f363a9651e av_one_fourth  avia-builder-el-6  el_after_av_three_fourth  avia-builder-el-last  flex_column_div  '     ><p>\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" 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contratto'>La modifica dei termini di prescrizione del contratto<\/a><\/div><\/header><div class='iconlist_content '  itemprop=\"text\" ><\/div><\/div><footer class=\"entry-footer\"><\/footer><\/article><div class=\"iconlist-timeline\"><\/div><\/li>\n<li><div class='iconlist_icon av-av_iconlist_item-05109496285f48fe2976c0e7d198c346 avia-font-entypo-fontello avia-iconfont avia-font-entypo-fontello'><span class='av-icon-char' data-av_icon='\ue888' data-av_iconfont='entypo-fontello' aria-hidden=\"true\"><\/span><\/div><article class=\"article-icon-entry av-iconlist-empty\"  itemscope=\"itemscope\" itemtype=\"https:\/\/schema.org\/CreativeWork\" ><div class=\"iconlist_content_wrap\"><header class=\"entry-content-header\" aria-label=\"Icona: &lt;a href=&#039;https:\/\/www.swisnot.ch\/it\/domaines\/diritto-immobiliare\/&#039; title=&#039;Diritto immobiliare&#039;&gt;Diritto immobiliare&lt;\/a&gt;\"><div class='av_iconlist_title iconlist_title_small  av_inherit_color'  itemprop=\"headline\" 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