{"id":4892,"date":"2021-05-15T12:57:13","date_gmt":"2021-05-15T11:57:13","guid":{"rendered":"https:\/\/swisnot.trisdemo.ch\/domaines\/propriete-en-nom-ou-en-societe\/"},"modified":"2021-05-31T16:59:26","modified_gmt":"2021-05-31T15:59:26","slug":"eigentuemer-im-eigenen-namen-und-in-form-einer-gesellschaft","status":"publish","type":"portfolio","link":"https:\/\/www.swisnot.ch\/de\/domaines\/eigentuemer-im-eigenen-namen-und-in-form-einer-gesellschaft\/","title":{"rendered":"Eigent\u00fcmer im eigenen Namen und in Form einer Gesellschaft"},"content":{"rendered":"\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" id=\"style-css-av-38a8t1-8102d5d540618e5436aa115c51a650ff\">\n.avia-section.av-38a8t1-8102d5d540618e5436aa115c51a650ff{\nbackground-repeat:no-repeat;\nbackground-image:url(https:\/\/www.swisnot.ch\/wp\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/Droit-Immobilier-_-swiNot.jpg);\nbackground-position:50% 0%;\nbackground-attachment:scroll;\n}\n<\/style>\n<div id='av_section_1'  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internationalen Kontext<\/strong><\/h3>\n<p>Robert-Pascal FONTANET, Notar in Genf, und Philippe FRESARD, Notar und Rechtsanwalt in Bern<\/p>\n<p>Man kann auf zwei verschiedene Arten Eigent\u00fcmer eines Grundst\u00fccks sein: entweder direkt im eigenen Namen oder indirekt \u00fcber eine eigens errichtete juristische Person. F\u00fcr die erste L\u00f6sung spricht ihre Einfachheit. Aber ist dies immer zugleich auch die beste L\u00f6sung? Wenn man die zweite L\u00f6sung w\u00e4hlt, wird in verm\u00f6gensrechtlicher Hinsicht unbewegliches in bewegliches Verm\u00f6gen umgewandelt, n\u00e4mlich in Aktien oder in Gesellschaftsanteile. Wenn sich sowohl ihr Wohnsitz, ihre Firma, wie auch ihr Grundst\u00fcck am gleichen Ort befinden, werden die Konsequenzen (jedenfalls in der Schweiz) wahrscheinlich unerheblich sein.<\/p>\n<p>In steuerrechtlicher Hinsicht ist es grunds\u00e4tzlich vorteilhafter, selber Eigent\u00fcmer zu sein, als indirekt \u00fcber eine juristische Person: dies ist der Grund, weshalb so viele Immobiliengesellschaften zwischen 1995 und 2003 liquidiert worden sind. Allerdings kamen gewisse fiskalische Anreize hinzu. Dennoch k\u00f6nnen die Konsequenzen ganz anderer Natur und zum Teil sehr tiefgreifend sein, wenn man auf internationaler Ebene operiert.<\/p>\n<h3><strong>In zivilrechtlicher Hinsicht<\/strong><\/h3>\n<p>F\u00fcr Grundeigent\u00fcmer gelten meistens die zivilrechtlichen Regeln am Ort der gelegenen Sache (Immobilie). Sind Sie beispielsweise Eigent\u00fcmer einer Ferienwohnung an der C\u00f4te d&#8217;Azur, so bestimmt das franz\u00f6sische Recht, wer Ihre gesetzlichen Erben sind. Desgleichen werden Ihre Verf\u00fcgungsbefugnis zur Bezeichnung anderer Erben sowie die zur \u00dcbertragung oder Teilung des Grundeigentums notwendigen Formalit\u00e4ten vom franz\u00f6sischen Recht bestimmt.<\/p>\n<p>Es sei darauf hingewiesen, dass es gem\u00e4ss Schweizer Recht gestattet ist, einen Erbvertrag mit seinen Erben abzuschliessen und somit v\u00f6llig frei \u00fcber den eigenen Nachlass zu verf\u00fcgen. Es ist Ihnen mit anderen Worten ohne weiteres m\u00f6glich, Ihre Aktien &#8211; also Ihre Ferienwohnung &#8211; einer Ihnen beliebigen Person zu \u00fcbertragen, ohne dass dies nach Ihrem Tod angefochten werden kann. Hingegen ist eine solche Vorgehensweise gem\u00e4ss franz\u00f6sischem Recht nur beschr\u00e4nkt zugelassen, sofern Sie selber, im eigenen Namen, Eigent\u00fcmer sind.<\/p>\n<p>Im Schweizer Recht d\u00fcrfen Sie auch einen Willensvollstrecker bezeichnen, welcher befugt ist, Ihre Verm\u00f6gensbestandteile ohne Mitwirkung Dritter (entsprechend Ihrer Weisungen oder nach eigenem Ermessen) zu ver\u00e4ussern, also auch dann, wenn Ihre Erben nicht alle damit einverstanden sind. Solche M\u00f6glichkeiten bietet das franz\u00f6sische Recht im Immobilienbereich nicht, sofern Sie Pflichtteilserben hinterlassen.<\/p>\n<p>Anders verh\u00e4lt es sich, wenn das Grundst\u00fcck einer juristischen Person geh\u00f6rt, deren Anteile Sie halten. Dann fallen diese Anteile &#8211; und nicht das Grundst\u00fcck &#8211; in Ihren Nachlass. Diese Anteile werden als bewegliches Verm\u00f6gen betrachtet, welches dem Recht Ihres Wohnsitzes untersteht, oder, was noch besser ist, dem Recht, das Sie in Ihrem Testament bestimmt haben, sofern Sie Ausl\u00e4nder sind! Somit verf\u00fcgen Sie \u00fcber eine Flexibilit\u00e4t, welche unter Umst\u00e4nden dem geltenden Zivilrecht, welches am Ort der gelegenen Sache anwendbar w\u00e4re, unbekannt ist.<\/p>\n<h3><strong>Und in steuerrechtlicher Hinsicht?<\/strong><\/h3>\n<p>Unter diesem Aspekt kann die Gr\u00fcndung einer Immobiliengesellschaft sehr empfehlenswert sein.<\/p>\n<p>Die Erbschafts- und die Schenkungssteuern f\u00fcr den \u00fcberlebenden Ehegatten und die Nachkommen des Erblassers wurden n\u00e4mlich in allen Kantonen, ausser Appenzell Innerrhoden (AI), Neuenburg und Waadt, wo die Nachkommen weiterhin besteuert werden, abgeschafft. In den Kantonen Solothurn und Graub\u00fcnden gibt es eine geringe Steuer auf dem Nachlassverm\u00f6gen. Ausserdem gibt es erhebliche Freibetr\u00e4ge und die Erbschafts- und Schenkungssteuern in der Schweiz sind im Vergleich zu unseren Nachbarl\u00e4ndern relativ tief.<\/p>\n<p>Im franz\u00f6sischen Steuerrecht zum Beispiel haben die Nachkommen in direkter Linie &#8211; nach Ber\u00fccksichtigung der Abz\u00fcge &#8211; Erbschaftssteuern zwischen 5% und 40% zu bezahlen! Seit 22.09.2007 ist der \u00fcberlebende Ehegatte von dieser Steuer befreit.<\/p>\n<p>Es sei noch darauf hingewiesen, dass die internationalen \u00dcbereinkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Erbschaftssteuern bei den Schenkungssteuern keine Anwendung finden. Man muss also besonders vorsichtig sein!<\/p>\n<h3><strong>Die Kosten und die Formalit\u00e4ten<\/strong><\/h3>\n<p>Um von den genannten Vorteilen profitieren zu k\u00f6nnen, muss man \u00fcber eine franz\u00f6sische Immobiliengesellschaft verf\u00fcgen (sog. \u201eS.C.I.&#8221;, Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobili\u00e8re). Es empfiehlt sich, die S.C.I. von einem franz\u00f6sischen Notar errichten zu lassen (was im Normalfall mit Kosten von ungef\u00e4hr 2&#8217;500 \u20ac verbunden ist).<\/p>\n<p>Wenn Sie sich f\u00fcr diese L\u00f6sung bereits zum Zeitpunkt des Kaufs entschieden haben, entstehen Ihnen keine Mehrkosten. Falls Sie hingegen bereits Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks sind, welches Sie auf Ihre neue SCI \u00fcbertragen, ist mit zus\u00e4tzlichen Kosten zu rechnen. Diese Kosten bleiben aber in einem vern\u00fcnftigen Rahmen (bei einem Grundst\u00fcck mit einem Verkehrswert von 300&#8217;000 \u20ac fallen Kosten von ca. 7&#8217;500 \u20ac f\u00fcr die Errichtung und die \u00dcbertragung an).<\/p>\n<h3><strong>Schlussfolgerung<\/strong><\/h3>\n<p><strong><br \/>\n<\/strong>Die Errichtung einer juristischen Person zum Erwerb von Grundeigentum kann f\u00fcr Sie sehr interessant sein, sofern diese Grundst\u00fccke in einem Land gelegen sind, dessen Zivilrecht weniger flexibel ist, und\/oder in einem Land oder Kanton, dessen Steuerrecht weniger g\u00fcnstig ist als dasjenige Ihres Wohnsitzkantons. Auch wenn Sie nicht von Anfang an diese L\u00f6sung gew\u00e4hlt haben, d\u00fcrfte es immer noch n\u00fctzlich sein, sich im Nachhinein daf\u00fcr zu entscheiden.<\/p>\n<p><em>Um die bestm\u00f6gliche L\u00f6sung zu finden, sollten Sie Ihren Notar um Rat bitten.<\/em><\/p>\n<p>Genf und Bern, 01.01.2011<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<div><\/div>\n<div class=\"clearboth\"><\/div>\n<div id=\"aftercontent\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"sn2k16_copyright\" class=\"site_center dopadding\">\n<div class=\"custom\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/section><\/div>\n\n<style type=\"text\/css\" data-created_by=\"avia_inline_auto\" id=\"style-css-av-2o0v39-10201a0b79540da5b99e31f363a9651e\">\n.flex_column.av-2o0v39-10201a0b79540da5b99e31f363a9651e{\nborder-radius:0px 0px 0px 0px;\npadding:0px 20px 0px 20px;\n}\n<\/style>\n<div  class='flex_column av-2o0v39-10201a0b79540da5b99e31f363a9651e av_one_fourth  avia-builder-el-6  el_after_av_three_fourth  avia-builder-el-last  flex_column_div  '     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