1. Promessa di contrarre

Si tratta di un contratto preliminare con il quale delle persone si impegnano a concludere un futuro contratto principale, di cui vengono precisati tutti gli elementi essenziali. Quando il futuro contratto principale deve essere concluso davanti al notaio - come nel caso di una promessa di vendita immobiliare - anche la promessa deve essere stipulata per atto notarile.

Nella promessa di vendita, il promettente-venditore si impegna a concludere un futuro contratto principale di compravendita con il quale trasferirà la proprietà di una cosa al promettente-acquirente mediante l'impegno di quest'ultimo a pagarne il prezzo.

2. Compravendita

La compravendita è un contratto mediante il quale il venditore si impegna a trasferire la proprietà di una cosa dietro pagamento del prezzo da parte dell'acquirente. Si tratta di un tipico atto notarile. Quanto ha per oggetto un immobile, il contratto di compravendita deve essere stipulato nella forma pubblica. Nel quadro di vendite - acquisizioni, la questione degli "esami ambientali" si pone con forza sempre crescente. Qualche volta, contratto di vendita e d'opera sono ongiunti; in tale caso, gli argomenti sui termini di prescrizione sono sempre delicati.

3. Permuta

Succede talvolta che delle parti procedano ad una permuta immobiliare. Per realizzarla, è necessario far capo ai servizi di un notaio. Se i fondi permutati si situano in due cantoni differenti, l'atto pubblico sarà elaborato in stretta collaborazione fra i notai di swisNot dei due cantoni interessati.

4. Diritto di prelazione o diritto di compera

Il diritto di compera è il diritto, accordato dal proprietario ad ud terzo, di acquistare un bene immobile, a un prezzo concordato e entro un determinato lasso di tempo. Quest'ultimo ha dunque il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare, mentre il proprietario è obbligato a vendere. Questo diritto, costituito mediante atto pubblico, può essere annotato a registro fondiario. Molto simile al diritto di compera, il diritto di prelazione è il diritto preferenziale accordato dal proprietario ad una determinata persona di acquistare un bene immobile, ma solamente nel caso in cui il proprietario decidesse di vendere a terzi il bene. Il prezzo e le condizioni dell'esercizio di questo diritto preferenziale possono essere fissati nel relativo contratto che, in tal caso, dovrà essere redatto nella forma pubblica. Anche questo diritto può essere annotato a registro fondiario.

5. Incanti pubblici o privati (mediante bando)

Taluni clienti scelgono di procedere alla vendita dei loro beni - immobiliari e non - mediante incanto. In tali casi si rivela utile consultare il notaio, indipendentemente dalla forma degli atti che devono essere allestiti.

6. Diritti di pegno immobiliari

Allo scopo di finanziare l'acquisto di un bene immobile mediante capitale di terzi, il compratore ha la possibilità di contrarre un prestito ipotecario con una banca o un'assicurazione. Per garantire il prestito ipotecario, il bene immobile viene gravato da un diritto di pegno immobiliare, di norma con una cartella ipotecaria. L'intervento del notaio consiste nell'allestimento di un contratto di pegno volto alla costituzione di una cartella ipotecaria o all'aumento di una cartella ipotecaria esistente. Questa cartavalore incorpora il credito (il prestito ipotecario) garantito da un diritto di pegno e permette una mobilizzazione del valore del suolo.

7. Servitù (in particolare usufrutto, diritto d'abitazione)

Succede sovente che un proprietario di beni immobili trasferisca la proprietà dei suoi beni ai suoi figli pur mantenendone l'usufrutto, vale a dire la facoltà di continuare ad abitare nell'immobile o di locarlo e riceverne la pigione, oppure garantendosi un diritto d'abitazione. Simili operazioni, solitamente operate nel quadro di una pianificazione successoria, necessitano sempre del concorso del notaio in ragione degli atti pubblici da redigere e della loro iscrizione a registro fondiario.

8. Costituzione di diritti di superficie per sé stanti e permanenti

Il diritto di superficie è un diritto mediante il quale si separa la proprietà del suolo da quella delle costruzioni ivi erette. Esso ê trasferibile e di una certa durata ed è ugualmente possibile la sua intavolazione al registro fondiario quale diritto per sé stante e permanete grazie all'aiuto di un notaio che redige gli atti necessari allo scopo.

9. Costituzione di proprietà per piani (PPP)

Il regime della proprietà per piani è una forma di comproprietà nella quale i proprietari per piani sono titolari di diritti relativi alle "parti comuni" e, soprattutto, di diritti esclusivi su di un'unità per piano (p. es. un appartamento). La costituzione di una PPP deve necessariamente essere oggetto di un atto pubblico in vista della sua iscrizione a registro fondiario. Il vostro notaio è perfettamente in grado di consigliarvi in questo ambito.

10. Diritto fondiario rurale

La legge sul diritto fondiario rurale (LDFR) ha quale scopo principale la conservazione delle strutture agricole. A tal fine, ogni terreno sito fuori dalla zona edificabile e con una superficie uguale o superiore a 2'500m2 non può essere venduto senza un'autorizzazione da parte dell'Autorità Fondiaria Cantonale. È il notaio che, oltre all'elaborazione e alla stesura dei rogiti necessari, provvede a sollecitare l'Autorità competente allestendo la domanda conformemente alla legge in questione. Di principio, l'acquirente deve essere coltivatore a titolo personale e il prezzo non deve essere sopravvalutato. Sono pure ancorate nella legge delle disposizioni concernenti le aziende agricole (divieto della divisione materiale) così come delle disposizioni concernenti il frazionamento di fondi agricoli (divieto di frazionamento). A determinate condizioni, un fondo che ha perso la destinazione agricola può essere escluso dal campo d'applicazione di questa legge.

11. Divisione dei fondi

Quando più persone possiedono collettivamente (proprietà comune o comproprietà) dei fondi situati in uno o più cantoni, è vivamente consigliato di rivolgersi a un notaio, in particolar modo a un notaio swisNot, qualora intendessero procedere a una ripartizione fra loro dei fondi.

Audit ambientali su cessioni e acquisizioni (due diligence ambientale)

Robert-Pascal FONTANET, notaio in Ginevra e Philippe FRESARD, notaio e avvocato in Berna

1. Di che si tratta?

Per determinare il prezzo di un bene immobile o di un'impresa, è necessario conoscerne le caratteristiche e, in particolare, gli eventuali difetti.

Tra questi ultimi esiste il rischio di inquinamento che è andato assumendo un'importanza sempre più significativa, giacché non interessa soltanto i rapporti tra le parti, ma è oggetto di una precisa regolamentazione da parte del diritto pubblico in costante evoluzione, in senso restrittivo.

2. I fondamenti legali

Sebbene i principali standard sul piano tecnico siano di derivazione americana, questo ambito è oggetto di una norma ISO (ISO 14010: Linee guida per l'audit ambientale. Principi generali) e di diversi atti legislativi. Si tratta nello specifico di:
- Legge federale del 7 ottobre 1983 sulla protezione dell'ambiente, in particolare dopo le modifiche entrate in vigore in data 1 novembre 2006 (LPE, RS 814.01),
- Ordinanza del 27 febbraio 1991 sulla protezione contro gli incidenti rilevanti (OPAM, RS 814.012),
- Ordinanza del 26 agosto 1998 sui siti contaminati (OSites, RS 814.680).

3. Fattori da esaminare

Riportiamo di seguito un riepilogo dei principali fattori da sottoporre a un perito in relazione all'acquisizione di un terreno, di un edificio o di una fabbrica:
- inquinamento del suolo e del sottosuolo, rischi di contaminazione ambientale;
- presenza di amianto, metalli pesanti o radioattivi nelle strutture;
- rischi idrogeologici;
- rispetto delle norme e delle caratteristiche degli edifici in materia di sicurezza, igiene, rischi sismici e di incendio;
- o ancora, scarti ed emissioni delle installazioni.
Per determinare la ripartizione delle spese tra i responsabili nel quadro di un'eventuale (futura) controversia, può risultare utile richiedere all'esperto di datare i fattori inquinanti.

4. I problemi pratici più frequenti

La presenza di amianto dovrebbe essere verificata in tutti gli edifici costruiti prima del 1991, giacché questo metallo era stato sovente mescolato ad altri materiali in passato. Se i terreni inquinati generino dei costi aggiuntivi significativi in fase di scavo.
In aggiunta, le cisterne interrate sono spesso causa di inquinamento per le perdite dovute all'invecchiamento delle strutture. La presenza di rifiuti speciali (ad esempio vecchi neon, vernici al piombo) costituisce una minusvalenza latente.
In ultimo, i rischi connessi allo sfruttamento (non conformità delle installazioni, rischio di esplosione) devono essere oggetto di analisi in fase di acquisizione di un'impresa.

5. Perché verificare i risultati di un audit?

Ma non deve bastare la presentazione di una certificazione di audit da parte del venditore per rassicurare l'acquirente, che dovrà invece richiedere una verifica dell'audit stesso per stabilire ad esempio:

- Per comprendere:
- quali siano stati i documenti forniti al primo auditor;
- quali prelievi siano stati effettuati e quali analisi compiute dall'auditor;
- quali ragionamenti sottendano le conclusioni e i risultati.

6. Come procedere?

Laddove riteneste necessario un audit ambientale, si dovrà innanzitutto formulare chiaramente lo scopo dell'audit stesso e l'incarico dell'auditor, senza dimenticare di informarsi su eventuali evoluzioni sul piano giuridico che potrebbero modificare i costi da sostenere.

Si dovrà poi fornire all'auditor una documentazione di base quanto più completa possibile.

Spetterà all'auditor definire, da un lato, i rischi prevedibili e, dall'altro, le misure da implementare e i potenziali costi nel quadro delle norme federali e cantonali, talvolta anche comunali, applicabili all'immobile o all'impresa.

In generale, il tempo richiesto per l'ottenimento di una simile perizia varia da una settimana a un mese. Se lo si considera alla luce degli impegni finanziari in gioco, che spesso ammontano a diverse centinaia di migliaia se non milioni di franchi, il costo dell'audit resta più che ragionevole.

Si consiglia di rivolgersi al proprio notaio che potrà innanzitutto definire il quadro giuridico in cui si inserisce il problema e consigliare un perito competente.

Ginevra e Berna, 09/01/2011

 

Proprietario diretto o a nome di una società: pro e contro del contesto intercantonale o internazionale

Robert-Pascal FONTANET, notaio in Ginevra e Philippe FRESARD, notaio e avvocato in Berna

Esistono due modalità di proprietà di un bene immobile, ossia direttamente a proprio nome o tramite una società controllata. Nel primo caso trionfa la semplicità, ma è sempre l'ipotesi preferibile? Adottando la seconda soluzione, si trasforma, nel proprio patrimonio, un bene immobile in beni mobili, ossia in azioni o quote della società. Se il domicilio, la società e l'immobile sono siti nel medesimo luogo, le conseguenze non saranno probabilmente significative, almeno in Svizzera.

Dal punto di vista fiscale, generalmente risulta più vantaggioso essere il proprietario diretto, piuttosto che tramite una società, e per questo motivo, volendo sfruttare diversi vantaggi fiscali, svariate società immobiliari sono state liquidate nel periodo tra il 1995 e il 2003. D'altro canto, le conseguenze possono essere completamente diverse, e particolarmente rilevanti, laddove si operi in un contesto internazionale.

Diritto civile

Qualora si sia proprietari di un immobile, le norme di diritto civile che si applicano sono spesso quelle del luogo in cui è situato questo immobile. Pertanto, laddove foste proprietari di un appartamento in Costa Azzurra, sarà il diritto francese a determinare chi siano, a tale riguardo, gli eredi, il margine di manovra per indicarne altri e le formalità necessarie al trasferimento o alla suddivisione.

Va sottolineato che nel diritto svizzero è lecito concludere un patto successorio con i propri eredi e di convenire, in tutta libertà, come regolare la successione. Potrete dunque attribuire i vostri beni, quindi l'appartamento, a chiunque, senza rischiare alcun ricorso dopo il decesso. Di contro, una simile procedura è ammessa solo in minima parte nel diritto francese, almeno per i proprietari diretti.

Sempre restando nell'ambito del diritto svizzero, è possibile nominare un esecutore testamentario che avrà il potere di vendere i beni da solo, secondo le istruzioni impartite o a propria discrezione, pur in caso di mancato consenso degli eredi. Anche in questo caso il diritto francese non prevede tale facoltà in materia immobiliare, qualora sia presente un erede legittimario.

Di contro, qualora il bene immobile sia di proprietà di una persona giuridica di cui il defunto detiene delle quote o azioni, sono queste ultime a rientrare nella successione e non il bene immobile in quanto tale. Dette quote o azioni costituiscono beni mobili, soggetti al diritto applicabile nel luogo di domicilio del defunto o meglio ancora al diritto indicato nel testamento, nel caso di soggetti di nazionalità straniera! Si può in tal modo godere di una maggiore flessibilità, sconosciuta al diritto civile applicabile nel luogo in cui è sito l'immobile.

Diritto fiscale

 


In questa ipotesi, la costituzione di una società immobiliare può rivelarsi estremamente interessante anche dal punto di vista fiscale.

In effetti, in Svizzera non esiste più l'imposta sulle successioni o sulle donazioni a carico del congiunto e in tutti i cantoni, ad eccezione di Appenzell (AI), Neuchâtel e Vaud, neppure i discendenti sono soggetti a imposizione fiscale. Nel cantone di Soleure e nei Grigioni, esiste un'imposta ridotta sulla massa successoria. Per giunta, gli abbuoni sono considerevoli e i diritti applicati sono piuttosto contenuti rispetto a quanto avviene all'estero.

Il diritto tributario francese prevede, ad esempio, che gli eredi in linea diretta debbano versare dal 5 al 40% delle imposte, dedotti gli abbuoni! Dal 22 agosto 2007 è esonerato il coniuge sopravvissuto.

Si noti altresì che le convenzioni internazionali tese a evitare la doppia imposizione in materia successoria non si applicano alle donazioni, pertanto è auspicabile la massima prudenza.

Costi e formalità

Per beneficiare dei suddetti vantaggi, bisogna disporre di una società immobiliare (SCI, société civile immobiliare) in Francia, costituita possibilmente con l'ausilio di un notaio francese (con un costo nell'ordine di 2'500 euro).
Qualora si sia optato per questa soluzione al momento dell'acquisto, non vi saranno costi aggiuntivi. Di contro, laddove foste già proprietari di un bene che intendete trasferire alla nuova società SCI, dovrete prevedere dei costi aggiuntivi. Costi che tuttavia restano ragionevoli perché ammontano a circa 7'500 euro (costi di costituzione e trasferimento) per un immobile del valore di 300'000 euro.

Conclusione

La costituzione di una persona giuridica affinché detenga beni immobili può rivelarsi interessante, soprattutto se detti beni sono siti in un paese in cui il diritto civile è più stringente e/o in un paese o un cantone dove il diritto tributario è meno favorevole rispetto a quello del proprio domicilio. Anche laddove non aveste pensato subito a questa soluzione, oggi potrebbe valere la pena riconsiderare questa opzione.

Per trovare la soluzione ottimale, consultate il vostro notaio.

Ginevra e Berna, 01/01/2011

Il 1° gennaio 2013 è entrata in vigore una modifica dei termini di prescrizione inerenti alla garanzia per i difetti, tanto in materia di contratto di compravendita quanto di contratto d'appalto.

Questa modifica è il risultato dell'attuazione di due iniziative parlamentari, depositate nel 2006 e nel 2007.
Queste iniziative sono state concretizzate da tre modifiche legislative:

1. In primo luogo quella dell'art. 199 CO, nel senso che le clausole che escludano o riducano l'applicazione del termine di prescrizione di due anni inserite nei contratti di compravendita conclusi tra un professionista e un consumatore sarebbero, eventualmente, nulle.

2. Poi quella dell'art. 210 CO con lo scopo, da un lato, di portare a due anni il termine di prescrizione delle azioni di garanzia per i difetti relative a tutti i tipi di vendite concernenti beni mobili e, dall'altro, di fissare un termine di prescrizione di cinque anni ogni volta che le cose affette da vizi sono integrate in un'opera immobiliare.

3. Infine, in materia di contratti d'appalto, quella dell'art. 371 capoverso 1 CO, che rimanda all'art. 210 CO, al fine di portare anche in quel caso il termine di prescrizione ordinario a due anni.

Il nuovo articolo 210 CO

Per quanto concerne l'art. 210 CO, il termine di prescrizione delle azioni di garanzia per i vizi della cosa venduta d'ora in poi è di due anni, calcolati a partire dalla data di consegna all'acquirente (capoverso 1). Tuttavia, l'azione si prescrive in cinque anni se i difetti della cosa integrata in un'opera immobiliare conformemente all'uso a cui è normalmente destinata hanno causato i difetti dell'opera immobiliare (capoverso 2). Inoltre, qualsiasi clausola preveda un termine di prescrizione inferiore a due anni, o a un anno nel caso della vendita di un bene di seconda mano, è nulla se la cosa è destinata ad uso personale o familiare dell'acquirente e se il venditore agisce nell'ambito di un'attività professionale o commerciale (capoverso 4).

Il nuovo articolo 371 CO

Per quanto concerne l'art. 371 CO, per i vizi delle opere mobiliari si riprende il termine di prescrizione di due anni (o di cinque anni per i difetti di un'opera mobiliare integrata in un'opera immobiliare conformemente all'uso a cui è normalmente destinata se essi hanno causato i difetti dell'opera immobiliare; cfr. capoverso 1). I diritti del committente nei confronti di un appaltatore, un architetto o un ingegnere cadono in prescrizione dopo cinque anni, come precedentemente previsto (capoverso 2). Il termine opera immobiliare è stato tuttavia preferito a quello di "costruzione immobiliare" utilizzato nella formulazione attuale dell'art. 371 capoverso 2 CO. Infine, al capoverso 3, è previsto un rinvio generale alle norme relative alla prescrizione dei diritti dell'acquirente.

I vantaggi

Il coordinamento dei termini quando si tratta di cose vendute integrate in un'opera immobiliare e l'armonizzazione del diritto svizzero con il diritto internazionale ed europeo costituiscono gli innegabili vantaggi di questa revisione. Fissare un termine di prescrizione di due anni consente anche di mitigare il carattere unilateralmente svantaggioso per l'acquirente della normativa vigente riconosciuto dal Tribunale federale in ragione della brevità del termine di prescrizione attualmente previsto. Una migliore protezione dei consumatori giustifica dunque il prolungamento del termine di prescrizione (siffatto termine rimane breve rispetto al termine di prescrizione generale di dieci anni previsto dall'art. 197 CO).

Inoltre, il termine di due anni è una norma che si applica tassativamente ai contratti conclusi con dei consumatori, elemento questo che permette di rafforzare ulteriormente la protezione di questi ultimi, in quanto le direttive a ciò relative attualmente sono di carattere dispositivo. Gli interessi del venditore non risultano lesi da questa proroga del termine in virtù dei rigorosi obblighi di verifica e di comunicazione dei difetti spettanti all'acquirente (art. 201 CO); inoltre, anch'esso trae vantaggio da questa modifica, visto che potrà rivalersi nei confronti dei propri fornitori entro il medesimo termine.

Infine, il coordinamento dei termini di prescrizione dei contratti di compravendita e d'appalto è un vantaggio considerevole per gli appaltatori. Al momento, se l'opera consiste in una costruzione immobiliare, non vi è coordinamento tra il contratto di compravendita e quello d'appalto, in quanto il committente può promuovere un'azione nei confronti dell'appaltatore entro un termine di cinque anni mentre quest'ultimo dispone solo di un anno per rivalersi sui suoi fornitori quando dei beni mobili sono integrati in una costruzione immobiliare. In merito alla questione del coordinamento è opportuno tuttavia precisare che esiste una certa divergenza di opinioni relativamente al momento in cui i termini di prescrizione iniziano a decorrere: nei contratti di compravendita, l'inizio della decorrenza dei termini corrisponde alla data di consegna della cosa, mentre nei contratti d'appalto conta il momento del ricevimento dell'opera.

In caso di dubbi relativamente alle questioni sollevate nella presente informativa, i notai di swisNot sono a vostra disposizione per una consulenza.

Porrentruy / St-Aubin, 1° marzo 2013

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