1. Vorvertrag

Es handelt sich um einen Vertrag, durch den sich Personen im eigenen oder in Form einer Gesellschaft verpflichten, einen künftigen Hauptvertrag abzuschliessen; dabei legen die Parteien alle wichtigen Punkte des Hauptvertrags im Voraus fest. Wenn der Hauptvertrag notariell beurkundet werden muss, was zum Beispiel bei Immobilienvorverträgen gilt, unterliegt der Vorvertrag derselben Form.

In einem Vorvertrag zu einem Immobilienkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, den Hauptkaufvertrag abzuschliessen. Die Verpflichtung des Verkäufers besteht darin, das Eigentum auf den Käufer zu übertragen und diejenige des Käufers darin, den entsprechenden Kaufpreis zu begleichen.

2. Kaufvertrag

Mittels des Immobilienkaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum an einem Grundstück auf den Käufer zu übertragen. Dafür leistet der Käufer den Kaufpreis. Es handelt sich um eine typische notarielle Urkunde. Sofern ein Grundstück übertragen werden soll, ist der Kaufvertrag zwingend öffentlich zu beurkunden. In Kaufangelegenheiten stellt sich immer wie häufiger die Frage nach umweltbezogenen Prüfungen. Manchmal sind ein Kauf- und Werkvertrag verbunden; und in solchen fällen sind die Verjährungsfristen immer ein heikles Thema.

3. Tauschvertrag

Es kommt manchmal vor, dass Parteien einen Immobilientausch vornehmen. In diesem Zusammenhang müssen sie die Dienstleistungen eines Notars in Anspruch nehmen. Sofern sich die auszutauschenden Liegenschaften in zwei verschiedenen Kantonen befinden, arbeiten die swisNot-Notare aus den beiden betroffenen Kantonen die nötige öffentliche Urkunde in enger Zusammenarbeit aus.

4. Kaufs- und Vorkaufsrecht

Mittels Kaufsrecht räumt der Eigentümer einer Drittperson das Recht ein, sein Grundstück zu einem bestimmten Preis und innert einer bestimmten Zeitspanne zu erwerben. Die berechtigte Person hat dabei das Recht, durch eine einseitige Erklärung den Eigentümer zu verpflichten, das Eigentum am Grundstück auf sie zu übertragen; die Entscheidungsmacht liegt somit ausschliesslich beim Käufer. Das Kaufsrecht wird mittels öffentlicher Urkunde errichtet und kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Das Vorkaufsrecht ist dem Kaufsrecht sehr ähnlich. Es ist das Recht, durch einseitige Erklärung einen Kaufvertrag für den Fall zustande zu bringen, dass der Grundeigentümer das Grundstück gültig an einen Dritten verkauft; die Entscheidungsmacht liegt dabei zunächst beim Grundeigentümer. Der Preis und die Ausübungsvoraussetzungen können im Voraus bestimmt werden. Trifft dies zu, so ist der Vertrag öffentlich zu beurkunden. Auch das Vorkaufsrecht kann im Grundbuch vorgemerkt werden.

5. Öffentliche oder private Versteigerungen

Gewisse Klienten wählen zur Veräusserung ihrer Vermögenswerte, unabhängig davon ob es sich um Grundstücke handelt, die Form der Versteigerung. In solchen Fällen ist es empfehlenswert, den Rat eines Notars einzuholen dies auch dann, wenn keine öffentliche Urkunde erforderlich ist.

6. Grundpfandrechte

Zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie benötigt der Käufer üblicherweise Fremdkapital, weshalb die Möglichkeit besteht, einen Darlehensvertrag mit einer Bank oder Versicherung abzuschliessen. Zur Sicherstellung der damit zusammenhängenden Hypothekarschuld wird das Grundstück mit einem Grundpfand belastet, häufig wird hierfür die Form des Schuldbriefes gewählt. Zur Ausarbeitung des Vertrages auf Errichtung oder Erhöhung eines Schuldbriefes ist der Beizug eines Notars notwendig. Der Schuldbrief ist ein Wertpapier, das eine Forderung (den Hypothekarkredit) beinhaltet, welche durch ein Grundpfand sichergestellt wird; er erlaubt somit die Mobilisierung des Bodenwertes.

7. Dienstbarkeiten (insbesondere Nutzniessung, Wohnrecht)

Es kommt häufig vor, dass ein Eigentümer eines Grundstückes bzw. einer Liegenschaft das Eigentum seinen Nachkommen überträgt, unter Beibehaltung der Nutzniessung oder eines Wohnrechtes. Im Falle einer Nutzniessung ist der Eigentümer weiterhin berechtigt, die Liegenschaft zu bewohnen oder diese zu vermieten und über die Mieteinkünfte zu verfügen. Solche Vorgänge werden oft im Rahmen einer erbrechtlichen Planung vorgenommen; sie erfordern den Beizug eines Notars, weil der Nutzniessungs- oder Wohnrechtsvertrag öffentlich beurkundet und die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen werden muss.

8. Errichtung von selbständigen und dauernden Baurechten

Mittels eines Baurechtes kann das Eigentum am Boden und das Eigentum an den Bauwerken, die darauf erstellt worden sind, aufgeteilt werden. Ist das Baurecht übertragbar und von gewisser Dauer, kann es im Grundbuch als selbständiges und dauerndes Recht aufgenommen werden. Hierfür ist der Beizug eines Notars notwendig, welcher die dazu notwendigen öffentlichen Urkunden erstellt und beurkundet.

9. Begründung von Stockwerkeigentum (STWE)

Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Miteigentumsform. Alle Stockwerkeigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks und der gemeinschaftlichen Teile und zugleich Einzeleigentümer der von ihnen im Sonderrecht gehaltenen Teile (z.B. einer Wohnung). Der Begründungsakt des Stockwerkeigentums ist eine öffentliche Urkunde, die im Grundbuch eingetragen werden muss, weshalb ein Notar beigezogen werden muss. Er kann Sie in diesem Bereich bestens beraten.

10. Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht

Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) hat zum Zweck, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und zu erhalten. So können Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone liegen und eine Mindestfläche von 2'500 m2 aufweisen, ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde nicht verkauft werden. Der Notar kümmert sich in solchen Fällen einerseits um die Ausarbeitung der Verträge und stellt andererseits der kantonalen Behörde das nötige und begründete Gesuch, um eine entsprechende Bewilligung zu erhalten. Damit eine Bewilligung erteilt wird, ist es notwendig, dass der Käufer Selbstbewirtschafter ist und kein übersetzter Preis vereinbart wurde. Ferner bestehen im BGBB auch Realteilungs- und Zerstückelungsverbote; dies bedeutet, dass von landwirtschaftlichen Gewerben einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile nicht abgetrennt werden dürfen. Unter gewissen Voraussetzungen kann ein Grundstück vom Anwendungsbereich des BGBB ausgenommen werden, wenn es jegliche landwirtschaftliche Zweckbestimmung verloren hat.

11. Teilung von Liegenschaftsbesitz

Wenn verschiedene Personen zusammen als Gesamteigentümer oder Miteigentümer Grundstücke besitzen – unabhängig davon, ob sie in verschiedenen Kantonen liegen – , ist es empfehlenswert, die Dienstleistungen eines Notars von swisNot in Anspruch zu nehmen, falls diese Personen die Aufteilung ihres Eigentums und folglich der Grundstücke wünschen.

 

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